向法庭申請財物扣押令（俗稱“封租令”）為總所周知能協助業主追收租金的方法。不過，一般的業主或租客未必對申請財物扣押令的法律行動有很深入的瞭解。持續的新冠疫情令香港經濟陷入嚴峻考驗，欠租的情況越發普遍，我們希望透過此文為業主及租客解釋有關封租令的法律知識。
什麼是封租？
簡單來說，封租的情況如下：
- 租客沒有支付到期的租金；
- 業主向香港區域法院申請封租令，查封租客於出租物業內的財產以抵償欠租；
- 封租令賦予執達主任權力進入出租物業（執達主任一般會由護衛員陪同進入物業，通常業主的律師代表亦會一併前往），扣押租客單位內的貨物及實產，之後經公開拍賣售出；
- 拍賣所得款項，在扣除所需的執行費用後，將用來償還租客所欠的租金。
申請財封租令的條件
租客欠租當然是申請封租令的先決條件。除此以外，申請封租令亦需滿足以下條件：
- 必須存在有效的租約 - 如業主已因租客欠租終止租約，他將會喪失申請封租令的權利。當然，業主仍可展開民事訴訟追討欠租及收回物業。
- 封租令只針對過去12個月以內的欠租 - 根據香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》第79條，如提出申請封租令之時，拖欠的租金已超過12個月，法院不得就該拖欠逾期12月的租金發出封租令。
封租令不能夠協助業主的情況
封租的目的是為撿取及售賣在物業裡的貨物及動產，以清償所欠的租金，不能説明業主達到以下目的：
- 驅逐租客離開物業 - 儘管執達主任已查封租客處所內的可動產，租客依舊享有進入或停留在出租物業的權利，並可以繼續經營其業務（不過現實中，由於貨物已被查封，租客通常都不能繼續做生意）。
- 終止租約、追討拍賣可動產之後仍欠的租金欠款及收回出租物業 - 業主需展開另外的民事訴訟程序，以達到這些目的。
- 透過封租令追討租客其它欠款 - 例如管理費、推廣費等。封租令只針對欠租，業主要展開另外的民事訴訟程序追討這些欠款。
如何申請封租令？
申請封租令的程序載于《業主與租客(綜合)條例》第三部。業主只需向區域法院提交單方面（ex-parte）申請，不用（亦不可能）通知租客，申請需附以誓章支持。誓章內需列明租客的姓名和地址、欠租金額、欠租的物業以及欠租的時期。
除了律師費，業主亦需繳納以下費用：
- 申請封租令的法院存檔費用；
- 執達主任交通費按金；及
- 護衛員費用按金，以8天服務為上限。
如何執行封租令
執行當天，執達主任會在早上7時至晚上9時期間，在護衛員（一般情況下還有業主律師代表）的陪同下，進入欠租物業。根據《業主與租客(綜合)條例》第87條，執達主任會抄封物業內表面上屬於租客管有的貨物及實產，物業裡的固定附著物（fixtures）不會被扣押。完成抄封後，執達主任會根據第89條給租客準備一份通知書，列出被扣押物品、物品的估價、拖欠租金金額及拍賣日期。租客需於發出通知書的5天內繳付欠租，如有需要，可向法庭申請延期。
如租客在收到通知書的5天內仍未能償還欠租，被扣押的物品會被公開拍賣。拍賣所得款項將用作支付封租令的執行費用及償還租金。如有任何盈餘，餘額會退還給租客。
有可能出現什麼複雜情況？
租客/被告的財物被扣押後，有機會出現第三方聲稱他們才是財物的真正擁有者的情況。例如，第三方或會提出扣押物是寄售于被告店鋪的貨品，因此他們具有貨物的合法所有權；或者，被扣押物只是租供給租客/被告。在這些情況下，被扣押物都需退還給第三方。典型的例子是商用印表機，一般（但不一定）商戶的印表機都是租借的，因此不能被扣押。
另外，若果租客是一間正在處於強制清盤程序的企業，封租程序將會出現變數。總括來說：-
- 凡貨物及實產在強制清盤程序開始前已被扣押及售出，則封租行動仍然有效。
- 凡貨物及實產在強制清盤程序開始前未被扣押及售出，則封租行動屬無效。
- 若貨物及實產在強制清盤程序開始前已被扣押，但卻於強制清盤程序開始後才售出，法庭可選擇確認拍賣有效或判拍賣無效。案例指出，當租客/被告有充裕的資金償還優先債權人的債項，而且沒有其他特殊原因導致拍賣不公平，則業主有權完成其封租行動。
總結
封租令為業主提供一個相對便捷且具成本效益的方法向租客追回欠租。欠租的租客較少能夠提出任何有效的抗辯理由，但我們亦有遇到過租客聲稱沒有欠租或者租賃在封租行動前已被終止的特別案件。
無疑，業主仍有其他的法律保障，例如通過民事訴訟終止租約或收回物業的管有權。另一方面，租客在面對業主的法律行動時，也會希望更加瞭解自己擁有的權利及法律上的保障。我們期待在未來的通訊中與您一同探討以上內容。
