向法庭申请财物扣押令（俗称“封租令”）为总所周知能协助业主追收租金的方法。不过，一般的业主或租客未必对申请财物扣押令的法律行动有很深入的了解。持续的新冠疫情令香港经济陷入严峻考验，欠租的情况越发普遍，我们希望透过此文为业主及租客解释有关封租令的法律知识。
什么是封租？
简单来说，封租的情况如下：
- 租客没有支付到期的租金；
- 业主向香港区域法院申请封租令，查封租客于出租物业内的财产以抵偿欠租；
- 封租令赋予执达主任权力进入出租物业（执达主任一般会由护卫员陪同进入物业，通常业主的律师代表亦会一并前往），扣押租客单位内的货物及实产，之后经公开拍卖售出；
- 拍卖所得款项，在扣除所需的执行费用后，将用来偿还租客所欠的租金。
申请财封租令的条件
租客欠租当然是申请封租令的先决条件。除此以外，申请封租令亦需满足以下条件：
- 必须存在有效的租约 - 如业主已因租客欠租终止租约，他将会丧失申请封租令的权利。当然，业主仍可展开民事诉讼追讨欠租及收回物业。
- 封租令只针对过去12个月以内的欠租 - 根据香港法例第7章《业主与租客(综合)条例》第79条，如提出申请封租令之时,拖欠的租金已超过12个月，法院不得就该拖欠逾期12月的租金发出封租令。
封租令不能够协助业主的情况
封租的目的是为捡取及售卖在物业里的货物及动产，以清偿所欠的租金，不能帮助业主达到以下目的：
- 驱逐租客离开物业 - 尽管执达主任已查封租客处所内的可动产，租客依旧享有进入或停留在出租物业的权利，并可以继续经营其业务（不过现实中，由于货物已被查封，租客通常都不能继续做生意）。
- 终止租约、追讨拍卖可动产之后仍欠的租金欠款及收回出租物业 - 业主需展开另外的民事诉讼程序，以达到这些目的。
- 透过封租令追讨租客其它欠款 - 例如管理费、推广费等。封租令只针对欠租，业主要展开另外的民事诉讼程序追讨这些欠款。
如何申请封租令？
申请封租令的程序载于《业主与租客(综合)条例》第三部。业主只需向区域法院提交单方面（ex-parte）申请，不用（亦不可能）通知租客，申请需附以誓章支持。誓章内需列明租客的姓名和地址、欠租金额、欠租的物业以及欠租的时期。
除了律师费，业主亦需缴纳以下费用：
- 申请封租令的法院存档费用；
- 执达主任交通费按金；及
- 护卫员费用按金，以8天服务为上限。
如何执行封租令
执行当天，执达主任会在早上7时至晚上9时期间，在护卫员（一般情况下还有业主律师代表）的陪同下，进入欠租物业。根据《业主与租客(综合)条例》第87条，执达主任会抄封物业内表面上属于租客管有的货物及实产，物业里的固定附着物（fixtures）不会被扣押。完成抄封后，执达主任会根据第89条给租客准备一份通知书，列出被扣押物品、物品的估价、拖欠租金金额及拍卖日期。租客需于发出通知书的5天内缴付欠租，如有需要，可向法庭申请延期。
如租客在收到通知书的5天内仍未能偿还欠租，被扣押的物品会被公开拍卖。拍卖所得款项将用作支付封租令的执行费用及偿还租金。如有任何盈余，余额会退还给租客。
有可能出现什么复杂情况？
租客/被告的财物被扣押后，有机会出现第三方声称他们才是财物的真正拥有者的情况。例如，第三方或会提出扣押物是寄售于被告店铺的货品，因此他们具有货物的合法所有权；或者，被扣押物只是租供给租客/被告。在这些情况下，被扣押物都需退还给第三方。典型的例子是商用打印机，一般（但不一定）商户的打印机都是租借的，因此不能被扣押。
另外，若果租客是一间正在处于强制清盘程序的企业，封租程序将会出现变数。总括来说：-
- 凡货物及实产在强制清盘程序开始前已被扣押及售出，则封租行动仍然有效。
- 凡货物及实产在强制清盘程序开始前未被扣押及售出，则封租行动属无效。
- 若货物及实产在强制清盘程序开始前已被扣押，但却于强制清盘程序开始后才售出，法庭可选择确认拍卖有效或判拍卖无效。案例指出，当租客/被告有充裕的资金偿还优先债权人的债项，而且没有其他特殊原因导致拍卖不公平，则业主有权完成其封租行动。
总结
封租令为业主提供一个相对便捷且具成本效益的方法向租客追回欠租。欠租的租客较少能够提出任何有效的抗辩理由，但我们亦有遇到过租客声称没有欠租或者租赁在封租行动前已被终止的特别案件。
无疑，业主仍有其他的法律保障，例如通过民事诉讼终止租约或收回物业的管有权。另一方面，租客在面对业主的法律行动时，也会希望更加了解自己拥有的权利及法律上的保障。我们期待在未来的通讯中与您一同探讨以上内容。
